Zarostlá zahrada, rozbitá okna a dům, do kterého už léta nikdo nevkročil. Možná takový znáte i ze svého okolí. Komu vlastně patří? A je možné získat nemovitost, o kterou se zdánlivě nikdo nestará? Český právní řád na tyto otázky odpovídá možná překvapivě. A rozhodnutí Nejvyššího soudu z roku 2025 přineslo další důležitý výklad.
Opuštěný dům ještě neznamená dům bez vlastníka
Na první pohled to může vypadat jednoduše. Nemovitost chátrá, nikdo ji neudržuje, zahrada zarůstá a sousedé už ani nevědí, kdo tam naposledy bydlel. Jenže opuštěný vzhled nemovitosti nemá s jejím právním vlastnictvím automaticky nic společného. Dům může patřit člověku žijícímu v zahraničí, několika rozhádaným dědicům, společnosti v likvidaci nebo vlastníkovi, který o něj jednoduše nejeví zájem. To, že se o nemovitost nikdo nestará, ještě neznamená, že si ji může kdokoliv přivlastnit. Vlastnické právo je chráněno zákonem a samotné chátrání domu není důvodem k jeho zániku.
Co říká zákon o skutečně opuštěné nemovitosti?
Občanský zákoník v § 1050 odst. 2 stanoví, že pokud vlastník po dobu deseti let nevykonává vlastnické právo k nemovitosti, má se za to, že ji opustil. To ovšem neznamená, že deset let neobývaný dům automaticky přestane někomu patřit. Jde o vyvratitelnou právní domněnku. Je tedy možné prokázat, že vlastník nemovitost ve skutečnosti neopustil. Pokud je nemovitost skutečně právně opuštěná, nepřipadá prvnímu zájemci, který ji objeví.
Opuštěná nemovitá věc podle § 1045 odst. 2 občanského zákoníku připadá státu.
A právě tady vzniká jeden z nejčastějších omylů – zatímco některé opuštěné movité věci si lze za zákonných podmínek přivlastnit, u nemovitostí to takto nefunguje.
Záhada nemovitostí s neznámým vlastníkem
V České republice dlouhá léta existoval zvláštní problém: desetitisíce pozemků a staveb byly v katastru evidovány s takzvaným nedostatečně identifikovaným vlastníkem. Typicky šlo o situace, kdy byl zapsán například jen vlastník se jménem a příjmením, ale chybělo datum narození nebo adresa, případně nebylo možné zjistit, o kterou osobu se jedná. Často se jednalo o velmi staré vlastnické vztahy, neprojednaná dědictví nebo historické zápisy. Podle Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových se během let 2014 až 2023 podařilo pomoci vyřešit více než 65 tisíc takových nemovitostí. A ještě zajímavější je jiný údaj – k únoru 2024 bylo na stát evidenčně převedeno již 107 824 nemovitostí po nedostatečně identifikovaných vlastnících. Naprostou většinu tvořily pozemky, nikoliv opuštěné domy.
Rok 2024. Přišla velká změna
Dne 1. ledna 2024 uplynula zvláštní desetiletá lhůta související s nemovitostmi nedostatečně identifikovaných vlastníků. Stát následně zahájil zápisy svého vlastnického práva do katastru u nemovitostí, jejichž vlastníky se nepodařilo dohledat a u nichž byly splněny zákonné podmínky. Ve veřejném prostoru se často objevovalo jednoduché vysvětlení, že nemovitosti neznámých vlastníků definitivně propadly státu. Jenže právní situace byla složitější. V září 2025 se k ní zásadním způsobem vyjádřil Nejvyšší soud. V rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1268/2025 dospěl k závěru, že samotné uplynutí desetileté lhůty a nemožnost zjistit vlastníka neznamenají automatické a nezpochybnitelné nabytí vlastnického práva státem. Zápis státu do katastru proto nemusí definitivně uzavírat otázku, komu nemovitost skutečně patří. Oprávněný vlastník nebo jeho právní nástupce se může svého práva i nadále domáhat, pokud pro něj má odpovídající právní a důkazní podklady. To je významné zejména pro dědice, kteří mohou na dosud neprojednaný rodinný majetek narazit až po mnoha letech.
Můžete opuštěný dům získat vydržením?
Tady přichází další zajímavý právní institut: vydržení vlastnického práva. Vydržení umožňuje za zákonem stanovených podmínek nabýt vlastnictví na základě dlouhodobé držby věci. U nemovitostí činí základní vydržecí doba 10 let. Nestačí však nemovitost pouze užívat. Pro řádné vydržení musí jít o držbu splňující zákonné požadavky, zejména poctivost, pravost a existenci odpovídajícího právního důvodu. Vedle toho občanský zákoník zná i mimořádné vydržení, pro které je u nemovitostí stanovena dvojnásobná doba, tedy zpravidla 20 let. Ani zde však nelze uspět, pokud se prokáže nepoctivý úmysl držitele.
Představme si například situaci, kdy rodina desítky let užívá zahradu, která byla již za předchozích generací oplocena společně s jejich pozemkem. Teprve při podrobnějším prověřování katastru se ukáže, že část zahrady je zapsána na jiného vlastníka. Za určitých okolností může taková situace splňovat podmínky vydržení. Vydržení ale není návod, jak získat cizí nemovitost tím, že ji začnete bez dovolení užívat. Kdo ví, že dům patří někomu jinému, a přesto se jej vědomě pokusí přivlastnit, nemůže jednoduše spoléhat na to, že mu po deseti či dvaceti letech připadne.
Jak zjistit, komu opuštěná nemovitost patří?
Pokud vás zaujme starý dům nebo nevyužívaný pozemek, prvním krokem by mělo být nahlédnutí do katastru nemovitostí. To lze zdarma prostřednictvím aplikace Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
Postup je poměrně jednoduchý:
- Vyhledejte nemovitost podle adresy, parcelního čísla nebo v katastrální mapě.
- Otevřete údaje o příslušné parcele či stavbě.
- Zjistěte číslo listu vlastnictví a údaje o vlastníkovi, pokud jsou v daném zobrazení dostupné.
- Zkontrolujte případná omezení vlastnického práva, poznámky a probíhající řízení.
- Pokud vlastnická situace není jasná, obraťte se na příslušný katastrální úřad nebo odborníka na nemovitostní právo.
U nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky může být důležitým zdrojem informací také Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Ten se dlouhodobě zabývá dohledáváním vlastníků a správou majetku, který připadá státu.
Co když majitel zemřel a dědici o domě nevědí?
Takové případy nejsou výjimečné. Nemovitost může zůstat evidována na člověka, který zemřel před desítkami let, aniž by byla zahrnuta do dědického řízení. Pokud se dodatečně objeví majetek zůstavitele, může být namístě dodatečné projednání pozůstalosti. To může vést k určení právních nástupců původního vlastníka a následné nápravě evidence v katastru. A jak ukazuje judikatura Nejvyššího soudu z roku 2025, ani skutečnost, že už byla nemovitost zapsána na stát, nemusí sama o sobě znamenat konec možnosti prokázat dřívější vlastnické právo. Každý takový případ však vyžaduje individuální právní posouzení.
Lze koupit nemovitost, která připadla státu?
Ano. Pokud stát nemovitost vlastní a rozhodne se ji prodat, může se o ni za příslušných podmínek ucházet i soukromý zájemce. ÚZSVM nabízí nepotřebný státní majetek mimo jiné prostřednictvím elektronických aukcí. Neznamená to však, že každá nevyužívaná státní nemovitost je automaticky na prodej. Před případným prodejem se posuzuje například využitelnost majetku pro státní instituce. Některé nemovitosti mohou být převedeny také na jiné veřejné subjekty. Zájemce by si měl vždy ověřit nejen vlastnické poměry, ale také právní omezení, faktický stav, přístup k nemovitosti a případné náklady na její obnovu.
Může se tedy z opuštěného domu stát vaše nemovitost?
Ano, ale nikoliv jen proto, že dům dlouho chátrá nebo o něj nikdo nejeví zájem. Legální cestou může být například koupě od skutečného vlastníka, nabytí v rámci dědictví, koupě od státu nebo za splnění přísných zákonných podmínek vydržení. Každá z těchto možností má však svá pravidla. Zajímavé je, že i zdánlivě zapomenutá nemovitost může mít složitou vlastnickou historii, která sahá několik generací zpět. A někdy je největším překvapením právě to, že dům, o kterém si všichni mysleli, že nikomu nepatří, má stále svého právoplatného vlastníka.
Článek má informativní charakter a vychází z české právní úpravy a judikatury dostupné k říjnu 2026. Konkrétní vlastnické spory, vydržení nebo dodatečné dědické řízení je vhodné řešit individuálně s právním odborníkem.
foto / archiv LNR (AI)
