Ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouva řeší vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Jejím smyslem je úprava podmínek nájmu a z něj vyplývajících povinností. Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Jak dochází k ukončení nájemní smlouvy a za jakých podmínek mohou dát strany výpověď?

TÉMA: Nájemní smlouva a její náležitosti | Nejčastější dotazy

Způsoby ukončení nájemní smlouvy

• Uplynutím sjednané doby nájmu,
• dohodou stran,
• výpovědí.

Výpověď z nájmu

Výpověď je jedním ze způsobů, jak ukončit nájem (bytu, domu, nebytových prostor apod.). Výpověď může za určitých podmínek dát jak pronajímatel, tak nájemce.

Výpověď daná pronajímatelem

Pronajímatel má ze zákona poněkud ztíženější podmínky, kdy může dát výpověď, a to proto, že je nájemce pod větší ochranou občanského zákoníku.

• Okamžitá výpověď – tedy výpověď bez výpovědní doby, v případě, že:
  1. nezaplatil nájemné za dobu alespoň tří měsíců,
  2. poškozuje nemovitost závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  3. způsobuje jiné závažné škody pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu,
  4. užívá byt nedovoleným způsobem.

Pronajímatel musí ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, případně ho vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Bez toho je výpověď neplatná.

• Výpověď nájmu na dobu určitou i neurčitou se tříměsíční výpovědní lhůtou
  1. Nájemce hrubě poruší povinnost vyplývající z nájmu,
  2. je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  3. byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu,
  4. jiný obdobný závažný důvod.
• Výpověď nájmu na dobu neurčitou se tříměsíční výpovědní lhůtou

1. 1. pronajímatel potřebuje byt pro sebe, případně svého manžela (pokud byl podán návrh na rozvod manželství a tento manžel opouští společnou domácnost),
   2. pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Výpověď daná nájemcem

Dle občanského zákoníku může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Nájem na dobu neurčitou může vypovědět i bez udání důvodů. Výpovědní doba je tři měsíce.

Náležitosti výpovědi

Výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu, označení stran a předmět nájmu a vůli ukončit nájemní vztah. Pronajímatel musí současně ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést námitky a navrhnout přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem.

Výpovědní lhůta začíná běžet až okamžikem doručení (od prvního dne následující kalendářního měsíce). Proto je také důležité doručení výpovědi.

To je možné ideálně poštou (doporučeně nebo na dodejku), e-mailem s potvrzením převzetí, datovou schránkou nebo třeba osobně s potvrzením převzetí.

foto / archiv LNR