Je možné koupit nemovitost v exekuci?

Je možné koupit nemovitost v exekuci?

Je možné koupit nemovitost, na kterou je uvalena exekuce? Pro vlastníka nemovitosti je to často výhodný způsob, jak za svůj majetek dostat víc peněz, než se může podařit v nařízené dražbě. Ale má to háček. Vlastník v exekuci nemůže sám nemovitost prodat, protože je omezen ve smluvní volnosti. Jak to tedy zařídit?

Exekuce vznikne docela snadno

Exekuce není nic tak úplně výjimečného. Stačí třeba dočasný výpadek příjmu, nezaplacená faktura, ignorování upomínek a exekuce je tu. Exekuce je pak výkon rozhodnutí – nucení dlužníka do splnění určité povinnosti. Tedy zaplacení dluhu. Dlužník je v takové chvíli povinným, věřitel oprávněným. Exekuce je nařízena na základě nějakého exekučního titulu, což je listina, která může mít podobu:

  • vykonatelného rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora – typicky usnesení, platební rozkaz, elektronický platební rozkaz, rozsudek apod.,
  • vykonatelného rozhodnutí orgánu veřejné moci,
  • notářského nebo exekutorského zápisu,
  • jiného vykonatelného rozhodnutí (např. insolvenční tituly, rozhodnutí rozhodčích komisí).

Exekuční řád (zákon č. 120/2001 Sb.).

Jak zjistit, že je na nemovitost uvalena exekuce?

Centrální evidence exekucí (CEE) vede seznam (pravomocných) exekucí, zde si můžete prodávajícího prověřit tak, že získáte výpis z CEE. Jak?

Soud – na soudu můžete získat výpis se zahájenými soudními řízeními na zahájení exekuce, které se týkají prodávajícího. O výpis ovšem může požádat pouze osoba, které se řízení týkají (tedy prodávající-dlužník), nebo zplnomocněná osoba na základě ověřené plné moci.

Vyžádání bezdlužnosti prodávajícího.

Nahlédnutí do katastru nemovitostí – obvykle stačí i z veřejně přístupného portálu, nebo placený výpis:

    • stránky cuzk.cz,
    • na CzechPOINTu,
    • u notáře,
    • na obci.

Je tedy možné koupit nemovitost v exekuci?

Vlastník nemovitosti, který je v exekuci nemá smluvní volnost, má zakázáno nakládat se svým majetkem. Z toho důvodu jej tedy ani nemůže prodat. Pokud by přesto kupní smlouvu podepsal, bude neplatná. Vlastník smí svůj majetek spravovat a udržovat pro běžnou obchodní a provozní činnost a uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým má vyživovací povinnost.

Prodej nemovitosti ale úplně vyloučen není

Proč vlastně řešit koupi nemovitosti v exekuci? Vlastník má naději, že získá větší finance (na úhradu dluhu a případně i pro své potřeby), než zpravidla získá v dražbě. Kupující zase může získat nemovitost výhodněji – exekuce zpravidla hodnotu snižuje.

Jak tedy koupit nemovitost před dražbou?

Někdy se stane, že má dlužník i přes to, že je na něj uvalena exekuce dostatek finančních prostředků, takže může u exekutora složit jím určenou částku. Exekutor mu pak může dát souhlas s prodejem ještě před nařízením dražby. Pokud finance nemá, pak potřebuje souhlas exekutora i přihlášených věřitelů.

V obou případech může kupující pomoci. Jedná se o to, že musí s exekutorem aktivně spolupracovat, aby byl prodej umožněn. Bez souhlasu soudního exekutora to totiž nepůjde. Jedná se o administrativně náročnější záležitost, ale prospěch z ní mají zpravidla všechny tři strany.