daně z příjmu při prodeji nemovitosti

„Ahoj, mám dotaz, můj přítel bude teď s bratrem prodávat dům, napadlo mě – nevíš, jestli bude muset tento příjem danit? Jako daň z příjmu?“ To není neobvyklý dotaz. A taky na něj není rychlá odpověď. Totiž to, zda bude příjem z prodeje nemovitosti podléhat dani nebo bude od daně osvobozen, může ovlivnit individuální okolnost.

I příjem z prodeje nemovitosti může být od daně osvobozen

Obecně vzato – prodej nemovitosti je příjem a ten podléhá dani z příjmů. V podstatě každý finanční příjem by se měl stát položkou daňového přiznání za uplynulý rok. Jako ale na řadu dalších věcí se vztahuje i na tento případ několik výjimek, kdy je příjem od daně osvobozen. Jaké to jsou?

Kdy dojde k osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti?

Celou problematiku upravuje zákon o dani z příjmu (zákon č. 586/1992 Sb.), konkrétně v § 4 a 10. Osvobození od daně z příjmu:

  • nemovitost ve vlastnictví minimálně 5 let (při prodeji nemovitosti do roku 2020), po roce 2021 to dělá 10 let
  • bydliště v nemovitosti minimálně 2 roky
  • bydliště v nemovitosti kratší než 2 roky, ale prostředky využité k obstarání vlastní bytové potřeby
  • dědictví prodávané nemovitosti zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se 10 letý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili

Pozor na nový časový test

V daňovém přiznání podávaném v roce 2021 lze uplatnit časový test 5 let pro osvobození od daně z příjmů z prodeje nemovitosti, a to proto, že se daní příjem z prodeje, ke kterému došlo ještě v roce 2020.

U všech nemovitostí, které budou prodány kdykoliv během 2021 se příjem bude zdaňovat v roce 2022. Tady už bude platit nový časový test minimálně 10 let pro případné osvobození od daně z příjmů.

Vlastnictví nemovitosti 5 a 10 let

Osvobození se vztahuje na nemovitosti, které jste před prodejem vlastnili alespoň 5 let (prodej proběhl nejpozději v roce 2020) nebo 10 let (prodej po roce 2020).

Bydliště v nemovitosti minimálně 2 roky

A to bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se zde nemyslí trvalý pobyt, můžete tedy jít o jakékoli trvalé zdržování se v místě – stálý pobyt. Kratší lhůta pak umožňuje osvobození od daně v případě, že získané prostředky použijete k obstarání vlastní bytové potřeby. Ani v jednom případě nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

Družstevní byt

Převod členských práv družstva je také osvobozený od daně z příjmu v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje nově dobu 10 let.

OSTATNÍ PŘÍJEM, když se nevztahuje osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Ve chvíli, když žádnou z podmínek nesplňujete, musíte příjem přiznat a zdanit. A to běžně v rámci řádné termínu pro přiznání daně z příjmu (do konce března následujícího roku po prodeji).

INFO BOX

Pokud je poslední den pro řádný termín daňového přiznání sobota nebo neděle, je posledním dnem lhůty nejbližší následující ponděl). Fyzické osoby, které podají daňové přiznání elektronicky, je mohou podat v prodlouženém termínu o jeden měsíc.

Jako výdaj proti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete vámi zaplacenou kupní cenu (když například prodáváte ve lhůtě, na kterou se nevztahuje osvobození). Daň z příjmu tak budete platit pouze z kladného rozdílu. Když prodáte se ztrátou, daň neplatíte. Do výdajů lze kromě ceny nemovitosti, za kterou jste ji získali (nebo dle znaleckého posudku při nabytí daru či dědického usnesení při nabytí dědictvím), započítat i náklady spojené s prodejem.

TIP NA ČLÁNEK: Když není reklamace vyřízená v 30denní lhůtě

foto / archiv LNR