cena obvyklá, zjištěná a tržní

Může být stejná věc jedním znalcem oceněna dvěma odlišnými způsoby? Ano, a není to chyba. Znalecký posudek, který je výsledkem činnosti znalce totiž může řešit dvojí případ. Buď je znalecký posudek vypracován k definování ceny zjištěné nebo analýze ceny obvyklé. Jaké jsou mezi nimi rozdíly? Mnohdy až zásadní. Co je cena obvyklá, zjištěná a tržní?

Znalec nebo odhadce?

  • Znalec – zpracovává znalecké posudky, a to buď podle ceny zjištěné (§ 2 odst. 7 zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku) nebo podle ceny obvyklé (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.).
  • Odhadce – zpracovává tržní ocenění, zprávu o hodnocení nebo stanovisko k tržní hodnotě.

Rozdíl mezi cenou obvyklou a zjištěnou

  • Cena obvyklá je taková cena, které by mohlo být dosaženo při prodeji majetku stejného nebo podobného v obvyklém obchodním styku u nás.
Doslova dle zákona: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“zákon č. 151/1997 Sb.
  • Cena zjištěná je často označována za cenu administrativní. Při její kalkulaci se vychází z jiného předpisu (například oceňovací předpis MF). V minulosti (před rokem 1989) se jako způsob ocenění nemovitostí využívala pouze tato cena. V současné době má smysl pro udržení určité daňové rovnováhy (spravedlnosti mezi jednotlivými plátci daně – základem daně je kupní cena, pokud tedy není nižší než cena zjištěná). A mimo to se prakticky využívá při určení náhrad za vyvlastnění ve veřejném zájmu (dle zákona č. 184/2006 Sb., zákon o vyvlastnění).
Cena zjištěná doslova dle zákona: „Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná.“zákon č. 151/1997 Sb.

TIP NA ČLÁNEK: Vyvlastnění – základní informace I.

TIP NA ČLÁNEK: Vyvlastnění – základní informace II.

A když probíráme, co je cena obvyklá, zjištěná a tržní, musíme se zaměřit i na tu poslední.

Třetí cena – cena tržní

  • Cena tržní a cena obvyklá nejsou úplně to stejné. Tady se budeme muset trochu věnovat slovní alchymii. Protože ani zákon o ocenění majetku ve spojení s „tržní“ nepoužívá pojem cena, ale hodnota. Cena při pohledu z ekonomického hlediska vyjadřuje něco daného, konkrétního. Naproti tomu hodnota je poněkud neurčitější, není přesně specifikovaná, může být ovlivněna řadou okolností. Tržní cena je pak cena, která vznikne v rámci dohody mezi ochotným kupujícím a ochotném prodávajícím. Je tedy v jistém ohledu jedinečná, protože udává částku, kterou je konkrétní kupující ochoten zaplatit za konkrétní věc (jiný kupující by třeba za stejnou věc takovou částku zaplatit nechtěl) a prodávající ochoten za danou věc prodat (obdobně jiný prodávající by ji třeba za tuto cenu neprodal). Takovou cenu tedy neurčuje znalec. Teprve určitým porovnáním, průměrem více tržních cen u porovnatelných věcí je možné dobrat se tržní hodnoty.
INFO BOX
Do obvyklé ceny se zohledňují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.  Do tržní hodnoty se zohledňují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv.

Do tržní hodnoty se zohledňují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv.

  • Tržní hodnota
Odst. 3 V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. Odst. 4 Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle. Odst. 5 Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.zákon č. 151/1997 Sb.

Záleží na zadání znaleckého posudku

Znalecký posudek – cena zjištěná

Znalec, který zpracovává znalecký posudek o ceně zjištěné (např. pro účely vyvlastnění nebo právě pro určení základu daně) má v podstatě možnost pro vlastní rozhodování celkem omezenou. Jedná de facto tak, že striktně aplikuje cenový předpis a výsledkem je jediné číslo zaokrouhlené na desetikoruny. Vzhledem k tomu, by se posudky vypracované ke stejné věci různými znalci neměly nijak výrazně lišit.

Znalecký posudek – cena obvyklá

V takto zadaném znaleckém posudku může znalec určovat konečnou cenu několika metodami – porovnávací, výnosovou a nákladovou. Výsledkem je sice taky jedna cena, ale ta se může někdy dost lišit i mezi jednotlivými znalci.

  • Porovnávací metoda je obecně nejlepší k indikaci obvyklé ceny. Podmínkou uplatnění je to, že jsou k dispozici srovnatelné majetky, se kterými se dá reálně obchodovat a kupní ceny za tyto majetky jsou dostupné a ověřitelné.
  • Výnosová metoda se snaží zohlednit vztah mezi cenou na trhu a případnými budoucími užitky z věci.
  • Nákladová metoda pak hledá vztah mezi náklady a jejich možným uplatněním na trhu.

Pro účely vyhotovení znaleckého posudku se často metody kombinují. Někdy je vyloženě nařízeno (třeba soudem nebo bankami) použít více metod určení ceny. Dochází tak k větší přesnosti a metody si vzájemně dělají určitou „korekturu“.